Questo articolo è scritto per tutti coloro che hanno idee confuse e incerte su quanto realmente costa comprare casa. Che non vuole dire solamente il prezzo che l’acquirente o l’agenzia indica nella trattativa. Ma vuole dire tutti i costi “nascosti” – noti e meno (spesso molto meno) noti – che la burocrazia, la gestione, le imposte e la tassazione impongono come necessari.
Costi che nella maggior parte dei casi non vengono considerati fino al momento in cui devono essere pagati. E che nella maggior parte dei casi (l’esperienza ci insegna) sono momenti che… non si dimenticano!

 

Sia chiaro: questo articolo non vuole essere un compendio di TUTTE le spese che si devono pagare in tutte le trattative di compravendita immobiliare. Primo, perchè sarebbe impossibile elencarle in un solo articolo. Secondo, perchè le tipologie di spesa variano se l’acquirente è una impresa o un soggetto privato. Se si acquista una prima casa o una seconda casa. E non solo…
Questo articolo nasce piuttosto come sintesi delle tante domande e dei tanti dubbi che ogni giorno ascoltiamo dai nostri Clienti e che alla fine sono molto simili tra loro.
Per questo potrà essere utile a tutti, ma soprattutto a chi sta vendendo o comprando casa, mettere qualche “punto fermo” in una materia complessa, variegata e per i più nebulosa
Per diradare queste nebbie, divideremo l’imponente argomento in tre parti.
(La prima contenuta in questo articolo. Le restanti in due articoli separati, disponibili (a breve) su questo sito.)
La prima parte sarà dedicata ai costi del contratto preliminare, ai costi notarili e ai costi dell’agenzia immobiliare.
La seconda alle imposte sull’acquisto della casa, e a come si calcolano.
La terza parte sarà dedicata alle imposte in caso di mutuo e ai costi legati alle spese di ristrutturazione e assicurazione.
Ma non indugiamo oltre, e vediamo nell’ordine i seguenti punti:
– 1) costi del contratto preliminare di compravendita
– 2) costi del notaio e dell’atto notarile (o rògito)
– 3) costi dell’agenzia immobiliare

 

1. Costi del contratto preliminare di compravendita

Il Contratto preliminare è un particolare contratto con il quale “le parti in causa si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (il contratto definitivo)”, wikipedia docet.
Questo contratto deve essere registrato ai fini fiscali entro 20 giorni dalla data di stipula. Nel caso di ritardo su questi 20 giorni, si vedrà applicata una sanzione pari al 30% sull’importo dovuto, con in più gli interessi legali.
Servono almeno due copie, una delle quali va inviata all’Agenzia delle Entrate.
Va applicata una marca da bollo da € 16 ogni 100 righe (o fino a 4 facciate) del contratto preliminare.
C’è poi una tassa fissa di € 200 (oltre alle imposte) sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.
Vediamo per primo il caso dell’acconto.
Le cose cambiano se si tratta di compravendita tra privati (imposta di registro) o tra privati e costruttore (soggetta a IVA).
Nel primo caso la vendita è soggetta a imposta di registro al 3% (sia prima casa che seconda casa, sempre in acconto). Che potrà essere dedotta dall’imposta di registro finale dovuta al momento del rogito del notaio (la tassa fissa e la marca da bollo invece andranno perdute).
Se la vendita è soggetta a IVA, ossia nel secondo caso (tra privati e costruttore), ecco che l’acconto è obbligatorio mediante emissione di fattura con aliquota al 4% (per la prima casa), al 10% (per la seconda casa) e al 20% (se la casa è di lusso). In questo caso non c’è versamento di imposta di registro.
Circa la caparra invece, si applica sempre una imposta di registro del 0.5% sia per i soggetti a regime IVA che per i soggetti a imposta di registro.
Per sintetizzare l’intricata matassa: per le trattative con imposta di registro è possibile recuperare le somme versate sia per l’acconto che per la caparra, ad eccezione delle quote fisse e dei bolli.
Per le trattative soggette a IVA, il costo pagato per la caparra risulterà sempre un costo in aggiunta oltre l’IVA dovuta per l’acquisto stesso, mentre per l’acconto non c’è versamento di imposta.

 


2. Costi del notaio e dell’atto notarile (o rògito)

Il compenso notarile è dovuto sia per la stipula dell’atto di acquisto, sia per la stipula dell’eventuale atto di mutuo. Il costo di questi atti viene definito dal notaio che si appoggia a tabelle di riferimento professionali che possono variare tra un costo minimo e un massimo a discrezione dello studio. Nel costo notarile sono compresi anche i bolli, le visure ipotecarie, e l’IVA sul compenso.
Va detto che la scelta del notaio è di norma affidata alla parte che compra l’immobile (acquirente). L’atto notarile viene anche chiamato rogito, ma il significato è lo stesso di “atto redatto in forma pubblica”.
Come riportato poco più sopra, prima di giungere alla fase finale dell’atto, che comporta il passaggio della proprietà, può esservi un passaggio intermedio detto compromesso, che può costituire la base per il rogito. Tuttavia non è necessario stipulare e firmare il compromesso per poter sottoscrivere il rogito.
Durante la stipula del rogito, il notaio ha l’obbligo di versare le imposte sul passaggio di proprietà e quindi di trascrivere l’atto nei registri immobiliari, al fine di rendere effettivo il passaggio di proprietà.
Il rogito notarile costituisce il documento finale, ossia l’atto di vendita vero e proprio.
Vediamo poi la famigerata imposta di registro: anche in questo caso, come per i costi del contratto, il valore dell’imposta – se compri da privato – varia dal 2% (prima casa) al 9% (seconda casa o A1, A8 e A9). Se invece compri da impresa si pagherà l’IVA. Vista la confusione su questo tema, ti anticipo che tratteremo l’argomento in un prossimo articolo, appositamente dedicato.
Ti consigliamo comunque e sempre di valutare più proposte di costo al fine di poter ottimizzare il costo dell’atto e ottimizzare i costi complessivi legati alla compravendita.

 


3. Costi dell’agenzia immobiliare

Eccoci giunti all’ultimo punto: la provvigione e quindi i costi dell’agenzia immobiliare.
E con questo la famosa domanda che spesso sentiamo rivolgerci dai nostri Clienti: “ma le spese per l’agenzia immobiliare sono SEMPRE da pagare?”
Prima di risponderti, vediamo quali sono i compiti di una (buona) agenzia immobiliare…
Una (buona) agenzia ha davvero molti compiti da svolgere, sia durante la trattativa vera e propria che nel preparare le condizioni affinché questa risulti soddisfacente per entrambe le parti, venditore e acquirente.
Durante la trattativa l’agenzia svolge primariamente il compito di media pars tra le parti, spendendosi nella complessa attività di mediazione tra le esigenze di chi le affida l’immobile e chi lo acquisterà.
Prima della trattativa l’agenzia lavora per offrire vari servizi che spesso non si conoscono o neppure si immaginano. Vediamone alcuni…
L’agenzia deve analizzare a fondo il mercato immobiliare, conoscere le specificità di ogni zona della città, quasi di ogni quartiere. Servizi, trasporti, comodità e criticità.
Deve tenere relazioni con acquirenti e venditori potenziali, e stabilire con loro un dialogo diretto e aperto.
Deve posizionare la notizia degli immobili sui sistemi di marketing immobiliare: portali web, annunci su quotidiani, annunci pay per click, remarketing e tutti gli strumenti che il mercato offre per rendere visibile l’immobile al più ampio pubblico.
Ha il compito di rendere presentabile l’immobile, fotografarlo nel migliore dei modi e renderlo interessante per la visita. Deve gestire l’attività dimostrativa dell’immobile, gestendo il calendario delle visite, filtrarlo e capire che tipo di acquirente che si presenta all’incontro e assecondare le sue richieste.
Non in ultimo, l’agenzia deve avere profonde e testate conoscenze sul settore legale, economico e fiscale. Deve sapere come vendere al meglio l’immobile e offrire supporto ai clienti con le pratiche relative ai finanziamenti, alla fiscalità. Chiarire dubbi e cercare di ottimizzare al meglio le risorse disponibili.
L’agenzia deve inoltre verificare che l’intero processo relativo alla compravendita sia corretto e conforme alle leggi. Quindi gestire le eventuali difficoltà che si presentano e fornire al cliente soluzioni possibili per ottimizzare la trattativa e portare alla conclusione della vendita. Tutto questo cercando di rassicurare le parti.

 

Come si può intuire l’agenzia svolge e incarna in sé un mix di tante attitudini, dalla psicologia all’economia, dalla pratica giuridica … alla meditazione yoga… davvero utile a fine di una lunga giornata lavorativa!
Ma questo breve elenco, di certo parziale, dimostra che tale professionalità approfondita e multiforme ha un peso e un valore che si acquisisce con la pratica e con l’esperienza.
Non tutte le agenzie sono uguali… Chi opera sul territorio da più tempo possiede una rete di contatti più ampia di chi si affaccia sul mercato da meno tempo. Possiede inoltre una casistica di trattative e situazioni che è fondamentale per consigliare e seguire nel modo migliore i propri Clienti.
Ma torniamo alla domanda inziale: quando si deve pagare e quali sono i costi di una agenzia immobiliare?

 

Possiamo dirti che le prestazioni di un’agenzia immobiliare risultano gratuite fino al momento in cui non viene messa in piedi una trattativa.
Se la trattativa va a conclusione, si deve corrispondere una cifra percentuale che viene calcolata in base al valore dell’immobile nel momento della vendita. Questo valore può variare anche in base alla tipologia di attività che l’agenzia ha messo in campo, il supporto e le strategie impiegate per portare a termine il suo compito. Il compenso da corrispondere varia di solito tra il 2-3%.

 

Ma poi chi deve corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare?
La provvigione è di norma a carico sia dell’acquirente che del venditore. Per cui entrambi i contraenti dovranno corrispondere una somma all’agenzia, salvo il caso in cui vi siano diversi accordi.
Anche qui è bene informarsi a fondo circa la provvigione e a quanto ammonta la sua percentuale. Ma soprattutto quali sono i servizi che l’agenzia mette a tua disposizione e in che modalità questi sono realizzati.
Nel nostro caso, visto che parliamo di servizi e di efficienza, Furbatto Immobili oltre alle tante attività descritte più sopra ti fornisce un report periodico – stampato su carta – di tutte le attività svolte e per la diffusione dell’immobile sui tanti canali di vendita.
Un report che ti permette di valutare e visionare in modo concreto l’ampia gamma delle strategie utilizzate, che ti fornisce dati esatti e puntuali sui contatti e sulla diffusione, e che ti permette di comprendere il lavoro che l’agenzia svolge per tuo conto giorno dopo giorno.

 

A questo punto, se mi hai seguito fino a qui e hai affrontato insieme a me queste tante tematiche, avrai anche compreso che vendere e comprare casa è una questione complessa. Anche se abbiamo solo sfiorato alcune tematiche e i loro relativi costi, ti sarà chiaro che portare “a casa” (è il caso di dirlo!) una trattativa immobiliare necessita di competenze di alto livello. Imprevisti e insidie non sono sempre visibili all’occhio non esperto, e il risultato di una scelta incauta potrebbe portare a perdere denaro, tempo e soprattutto tranquillità.

 

Non si considera mai a sufficienza che tra i costi “nascosti” che abbiamo elencato c’è anche il disporre di una buona qualità di vita e di poter davvero gestire il nostro tempo liberamente.
Non in ultimo la sicurezza di raggiungere il risultato senza dover rinunciare a qualcosa che non ha prezzo…
Aldilà delle percentuali o dei costi – noti e meno noti – affidarsi all’esperienza di chi da oltre 90 anni è sul mercato immobiliare con una storia di successo e soddisfazione da parte dei suoi Clienti è la garanzia migliore per chi è ancora indeciso o impreparato a scegliere una agenzia piuttosto che un’altra.



Per questo ti invitiamo a contattarci subito, per scoprire insieme la strada migliore per vendere o comprare la tua casa.
Chiama lo 011544566 oppure scrivi a info@furbatto.it